Estima tu costo mensual y anual total para un espacio comercial bajo un arrendamiento neto triple (NNN), bruto modificado o bruto. Las cifras están en dólares estadounidenses (USD).
Escribe la cifra tal como te la cotizaron. Elige el periodo correcto para que una cotización mensual no se trate como anual.
Se usa en NNN y bruto modificado. Se ignora en un arrendamiento bruto de servicio completo.
Esta herramienta convierte una cotización de renta por pie cuadrado en un presupuesto mensual, un presupuesto anual y una tarifa total que puedes comparar con otras cotizaciones. Ingresas el tamaño del espacio, la renta base tal como la cotizaron, si esa cotización es por año o por mes, y la estructura del arrendamiento. En un arrendamiento neto (NNN) o bruto modificado también ingresas los gastos operativos que pagarías además de la renta base, como el mantenimiento de áreas comunes (CAM), el impuesto predial y el seguro del edificio. Puedes añadir otros costos mensuales que quedan fuera de la renta, un aumento anual de la renta y un plazo en años.
La matemática es sencilla a propósito para que puedas revisarla a mano. La herramienta convierte la cotización a dólares por pie cuadrado por año, suma los gastos operativos cuando la estructura lo exige, multiplica por la superficie y divide entre 12 para obtener la cifra mensual. Luego suma tus otros costos mensuales y, para el total del plazo, sube solo la renta base con el porcentaje anual que elijas, manteniendo constantes los gastos y los otros costos. Todo se ejecuta en tu navegador; nada de lo que escribes se envía a ningún lado. La fórmula completa está en la página de metodología.
La calculadora no conoce tu contrato, a tu arrendador ni tu mercado local. Sirve para verificar una cotización que ya tienes o para presupuestar de forma aproximada antes de visitar espacios. No sustituye leer el contrato.
Los anuncios comerciales pueden medir el espacio de dos maneras. Los pies cuadrados rentables son tu suite más una parte proporcional de las áreas compartidas, como vestíbulos, pasillos y baños comunes. Los pies cuadrados utilizables son el espacio dentro de tus propias paredes. Las tarifas cotizadas suelen ser por pie cuadrado rentable. Si un anuncio da una cifra utilizable pero cobra por pie rentable (o al revés), el costo por pie que realmente experimentas será distinto del precio principal. Pregunta qué cifra usa la cotización y lee nuestro artículo sobre pies cuadrados rentables vs. utilizables.
La renta base es la renta central antes de añadir gastos operativos. Muchos anuncios la cotizan en dólares por pie cuadrado por año, pero algunos la cotizan por pie cuadrado por mes. Es fácil confundirlas, y equivocarse cambia el resultado por un factor de 12. Por eso la calculadora tiene un selector aparte, "La renta se cotiza por": escribe la cifra exactamente como te la dieron y elige año o mes. Una cotización de $2.00 por pie cuadrado por mes equivale a $24.00 por pie cuadrado por año.
Elige Neto triple (NNN) cuando el inquilino paga la renta base más una parte del impuesto predial, el seguro y el mantenimiento de áreas comunes. Elige Bruto (servicio completo) cuando la renta cotizada es un solo monto todo incluido y el arrendador paga esos gastos operativos. Elige Bruto modificado cuando el contrato queda en un punto intermedio. No existe un estándar único de bruto modificado, así que lo que pagas además de la renta depende por completo del contrato. En bruto modificado la calculadora suma la cifra de gastos operativos que escribas. Consulta NNN vs. arrendamiento bruto para más detalle.
En arrendamientos NNN y bruto modificado, escribe tu parte estimada de CAM, impuestos y seguro por pie cuadrado, en el mismo periodo (año o mes) que la renta. El arrendador suele dar una estimación en la hoja del anuncio o en la carta de intención y después la compara con los costos reales en una conciliación anual. Como la estimación puede cambiar, pide un desglose detallado. Nuestro artículo sobre cargos CAM y conciliación muestra cómo llega una factura de ajuste. En un arrendamiento bruto este campo se ignora.
Los servicios que pagas por separado, la limpieza de tu propia suite, el estacionamiento y partidas similares se pueden escribir como un monto fijo por mes. Se suman al resultado y se mantienen constantes durante el plazo.
Muchos contratos de varios años suben la renta base según un calendario, ya sea con un porcentaje fijo o con una tasa ligada a un índice. Escribe el porcentaje de tu contrato o propuesta y el número de años. El total del plazo aplica ese aumento solo a la renta base. Si tu contrato también permite que suban los gastos operativos, el total real será mayor que el mostrado.
Un negocio evalúa un local de 2,500 pies cuadrados cotizado a $24.00 por pie cuadrado por año, NNN, con CAM, impuestos y seguro estimados en $7.50 por pie cuadrado por año. La tarifa total es $24.00 + $7.50 = $31.50 por pie cuadrado por año. Multiplicada por 2,500 pies cuadrados: $78,750 al año, o unos $6,563 al mes ($6,562.50 antes de redondear). Con un aumento anual de 3% sobre la renta base durante cinco años, la renta base es de $60,000 en el año 1 y sube cada año: los cinco años suman unos $318,548. Los gastos constantes son $18,750 al año, o $93,750 en cinco años, de modo que el total del plazo es de unos $412,298. Son los valores predeterminados de la calculadora de arriba.
Ahora supón que otro arrendador cotiza los mismos 2,500 pies cuadrados a $34.00 por pie cuadrado por año, bruto de servicio completo. Son $85,000 al año, unos $7,083 al mes. El año 1 cuesta $6,250 más que la cotización NNN ($85,000 menos $78,750). En cinco años, con un aumento anual de 3% aplicado a toda la renta, la cotización bruta suma unos $451,277, frente a $412,298 de la NNN. En este ejemplo la NNN sale más barata porque mantuvimos constantes los gastos y solo subimos la renta base. En la vida real un arrendamiento bruto puede incluir un tope de gastos o año base que te traslade los aumentos posteriores, y los gastos NNN pueden subir; pide el calendario de renta y el historial de gastos antes de decidir. Estas cifras son solo ilustrativas y no son rentas de mercado.
Un espacio de 1,800 pies cuadrados se cotiza a $2.00 por pie cuadrado por mes. Si escribieras 2 en un campo anual obtendrías $3,600 al año, que está equivocado por un factor de 12. Al elegir "por mes" se convierte bien: $2.00 × 12 = $24.00 por pie cuadrado por año, $43,200 al año, o $3,600 al mes.
La calculadora no modela periodos de renta gratis o bonificación, subsidios para mejoras del inquilino, renta porcentual, depósitos de garantía, impuestos de tu negocio, aumentos de los gastos operativos ni las exclusiones y topes específicos de tu contrato. No ofrece rentas de mercado; las cifras del formulario y de los ejemplos son marcadores que debes reemplazar por tu propia cotización. Tampoco te dice si un contrato es justo o exigible. Los términos varían según la propiedad, el arrendador y el estado, y nada en este sitio es asesoría legal. Si el contrato es importante, pide a un abogado de bienes raíces comerciales que lo revise y considera a un corredor que represente a inquilinos.