Dos espacios cotizados al mismo precio por pie cuadrado no cuestan necesariamente lo mismo por pie cuadrado que puedes usar. La diferencia está en cómo se mide el área. Este artículo explica las dos medidas, cómo se relacionan y cómo comparar cotizaciones con justicia.
El área utilizable es, en términos generales, el espacio dentro de tu suite que ocupas. El área rentable es el área utilizable más una parte proporcional del espacio compartido del edificio, como vestíbulos, pasillos y baños comunes. Los arrendadores cobran la renta sobre el área rentable, por eso la cifra rentable casi siempre es mayor que la utilizable en un espacio con varios inquilinos.
La diferencia suele expresarse de dos maneras. Algunos citan un porcentaje adicional: el área rentable es el área utilizable más un porcentaje. Otros citan una razón: rentable dividida entre utilizable. Un adicional de 15% equivale a una razón de 1.15, pero la terminología varía, así que pregunta exactamente cómo se define el número antes de comparar dos edificios.
La Building Owners and Managers Association (BOMA) publica normas de medición de pisos, incluida ANSI/BOMA Z65.1 para edificios de oficinas. En el sitio de BOMA aparecen las ediciones de 2017 y 2024, y sus materiales mencionan distintos métodos para asignar las áreas comunes. Los edificios más antiguos pueden haberse medido con normas anteriores o con el método propio del arrendador. Si alguna norma aplica a tu espacio es un asunto del contrato, así que pregunta qué dice. En la calculadora no aplicamos ninguna norma. Los locales comerciales, las naves industriales y otros tipos de propiedad no siguen necesariamente la convención de oficinas, así que pregunta cómo se midió cada cotización.
Supón que tu suite tiene 2,000 pies cuadrados utilizables y el edificio usa un adicional de 15%. El área rentable es 2,000 × 1.15 = 2,300 pies cuadrados. Con una cotización de $30.00 por pie cuadrado rentable por año, la renta base anual es $30.00 × 2,300 = $69,000. Por pie cuadrado utilizable son $69,000 / 2,000 = $34.50. Si otro edificio ofrece $32.00 por pie rentable con un adicional de 25%, el área rentable es 2,500, la renta anual es $80,000 y el costo por pie utilizable es $40.00. El edificio con la tarifa principal más baja por pie rentable cuesta más por pie que puedes usar. Las cifras son ilustraciones.
Para comparar una tarifa por pie rentable con otra por pie utilizable, convierte una de ellas. La tarifa por pie utilizable es la tarifa por pie rentable multiplicada por la razón entre área rentable y utilizable. Con $30.00 por pie rentable y una razón de 1.15, la tarifa por pie utilizable es $30.00 × 1.15 = $34.50, la misma cifra de arriba. Una cotización de $34.50 por pie utilizable en otro edificio equivale entonces en renta por pie utilizable, aunque los números principales parezcan distar cinco dólares. Para convertir en sentido contrario, divide entre la razón: $34.50 / 1.15 = $30.00.
Escribe el área sobre la que se cobra la renta: la superficie rentable. Si quieres comparar el costo por pie utilizable, divide a mano el costo anual mostrado entre tu área utilizable. Los gastos operativos suelen asignarse sobre la misma base rentable, así que mantén el área consistente.
Si planeas según personal o equipo, el área utilizable es la que cabe en tus escritorios, estantes y flujo de trabajo. Si planeas según el presupuesto, el área rentable es la que pagas. Conocer ambos números evita que tu plan de espacio y tu plan de costos se separen. Cuando un arrendador ofrezca añadir o quitar espacio más adelante, pregunta si el cambio se mide con la misma base que el contrato original.
Prueba estas tres preguntas en orden. Primera: "¿Esta área es rentable o utilizable y cuál es el factor de carga?" Segunda: "¿Cómo se midió y puedo ver el plano con dimensiones?" Tercera: "¿Se ajusta la renta si cambia el área medida y quién paga una nueva medición?" Las respuestas te dicen si la tarifa por pie de la cotización es comparable con la siguiente.