En un arrendamiento neto, el inquilino paga una parte de los costos operativos del edificio además de la renta base. Esos costos se facturan cada mes como estimación y después se comparan con los costos reales al terminar el año. Si el número real es mayor que la estimación, es posible que debas la diferencia. Este artículo explica las piezas y muestra la aritmética.
CAM significa mantenimiento de áreas comunes (common area maintenance): los costos de mantener en funcionamiento las partes compartidas de una propiedad, como jardinería, mantenimiento e iluminación del estacionamiento, remoción de nieve, limpieza de áreas comunes y servicios compartidos. En muchos arrendamientos netos el CAM va junto con el impuesto predial y el seguro, y los tres se cobran a los inquilinos en proporción al espacio que arriendan. Qué partidas cuentan como CAM y cuáles se excluyen lo define el contrato, así que pide la lista.
Tu parte suele ser tu superficie arrendada dividida entre la superficie rentable total del edificio. Un inquilino con 2,500 pies cuadrados en un edificio de 40,000 pies cuadrados tiene una parte de 2,500 / 40,000 = 6.25%. Algunos contratos definen el área del edificio de otra forma, por ejemplo contando solo el espacio arrendado, así que confirma el denominador en el contrato.
Al inicio del año el arrendador estima los costos y factura al inquilino cada mes. Cuando termina el año, el arrendador suma los costos reales y los compara con lo que pagaste. Si pagaste menos que tu parte de los costos reales, es posible que debas la diferencia. Si pagaste más, puede que recibas un crédito.
Supón que un edificio de 40,000 pies cuadrados tuvo en un año costos reales de $240,000 en partidas de CAM, $200,000 en impuesto predial y $80,000 en seguro. El total es $520,000, o $13.00 por pie cuadrado. Un inquilino con 2,500 pies cuadrados y una parte de 6.25% debe $13.00 × 2,500 = $32,500 por el año, es decir $2,708.33 al mes. Si al inquilino se le facturó una estimación de $11.00 por pie cuadrado ($27,500 por el año, unos $2,291.67 al mes), el ajuste es $32,500 menos $27,500 = $5,000. Es una factura que no aparecería en una calculadora que solo usara la estimación. Las cifras son ilustraciones.
Algunos arrendamientos brutos o brutos modificados usan un año base o tope de gastos. El arrendador cubre los gastos hasta el monto base y el inquilino paga los aumentos por encima. Si el costo del año base es $9.00 por pie cuadrado y un año posterior es $10.20, el inquilino paga la diferencia de $1.20 sobre su superficie: $1.20 × 2,500 = $3,000 al año. Pregunta cómo se fija el año base y si se ajusta cuando el edificio no está totalmente ocupado.
Las estimaciones pueden quedarse cortas por razones normales. Un invierno duro eleva el costo de remover nieve. Una reevaluación sube el impuesto predial. La renovación del seguro cuesta más que la del año anterior. Una reparación grande que el contrato trata como gasto operativo cae en un solo año. Pregunta también cómo se maneja la vacancia: si parte del edificio está vacía, el arrendador puede recuperar solo los costos de la parte ocupada, o el contrato puede permitir ajustar ciertos costos variables como si el edificio estuviera más ocupado. Lo decide el texto del contrato, así que lee esa cláusula.
Un hábito práctico es apartar cada mes un monto equivalente a un porcentaje modesto de tu estimación de gastos, para que el ajuste no llegue como sorpresa. En el ejemplo, los $5,000 de ajuste equivalen a unos $417 al mes si los hubieras apartado durante el año. Puedes modelar el colchón subiendo el campo de gastos operativos de la calculadora o sumando el monto a "otros costos mensuales". Nuestra guía paso a paso muestra todo el proceso.